Location de villas à Bali

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INVESTIR A BALI

Tout d’abord, il faut savoir que la loi agraire indonésienne est très différente de la loi Française ou Suisse, et notamment par le fait que le titre de propriété ne peut être obtenu que par un citoyen indonésien. Il demeure tout à fait possible d’investir en toute sécurité en respectant rigoureusement certaines procédures et surtout en s’entourant de notaires spécialisés présents à Bali.

Comment posséder une propriété /des biens immobiliers en Indonésie?

Il existe 3 méthodes pour être propriétaire de biens immobiliers en Indonésie.

1) En utilisant une personne prête-nom de nationalité indonésienne.

Comme le titre de propriété foncier à vie ne peut seulement être enregistré sous le nom d'un citoyen indonésien, un étranger peut obtenir ce titre grâce à un prête-nom. Cependant, les étrangers peuvent protéger leurs droits sur la propriété en faisant les arrangements suivants avec la personne prête-nom indonésienne.

Ce prête-nom signera avec l'étranger, chez un avocat, les quatre documents suivants :

  • Une convention de prêt : un document sur lequel est mentionné que l'étranger a prêté à la personne désignée une somme d'argent correspondant aux prix d'achat du terrain.
  • Un droit d'utilisation : qui permet aux étrangers d'utiliser le terrain.
  • Une lettre d'attestation : où est stipulé que la personne prête-nom Indonésienne reconnaît que l'étranger lui a prêté de l'argent pour l'achat du-dit terrain et que le dernier en est le "propriétaire fictif".
  • La Procuration : la personne prête-nom Indonésienne signera une procuration irrévocable qui donnera aux étrangers l'autorisation complète pour vendre, hypothèquer, louer ou utiliser d'une toute autre manière le terrain.

2) En utilisant une PMA (Entreprise à fonds étrangers)
Le seul moyen qui permet légalement à un étranger d'investir en Indonésie est d'établir une compagnie nommée PMA ( Penanaman Modal Asing : investissement à capital étranger). La mise en action est simple et permet aux différents associés de cette société d'avoir une société type anonyme soit à leurs noms, soit au nom d'un groupe.

Ce titre de propriété est valable pour 30 ans, peut être prolongé pour 20 et renouvelable pour 30 autre années. Un étranger peut simplement louer un terrain au nom de la PMA ou encore acheter en utilisant un prête-nom Indonésien puis louer ce terrain à la PMA.

Pour établir une PMA, il vous faut :

  • Soumettre le plan détaillé de votre projet d'entreprise.
  • Monter une entreprise qui donnera de la valeur ajoutée à l'Indonésie en termes de capacité techniques étrangères, d'emploi et de bénéfices pour les environnements.
  • Déposer des fonds propres dans une banque en Indonésie. La somme variera et sera calculé en fonction du capital utilisé pour l'entreprise.
  • Rentrer l'investissement propre en tant qu'actif de la compagnie.

    La mise en oeuvre prendra approximativement 3 à 4 mois dès que le dossier sera complet. La compagnie peut faire la demande de permis de travail pour les directeurs étrangers, à savoir 3 permis pour la première année d'opération.

3. Acheter des biens immobiliers sous un accord (Hak Pakai)
Pour les étrangers qui n'aiment pas le système de l'arrangement avec un prête-nom, le terrain peut être loué pour une durée déterminée. La période maximum du bail légal (certifiée devant notaire) est de 25 ans, même si il est fréquent dans la pratique à Bali d'avoir 2 baux de 25 ans chacun, les deux réalisés à quelques jours d'intervalle, accompagné d'une option de 25 ans sur le deuxième bail. Cela équivaut en fait à un bail de 75 ans.

Pour des informations plus détaillés concernant cette option, veuillez consulter un notaire.

Toute transaction doit être passée par notaire. Les notaires indonésiens n’ont aucun rôle de protection vis-à-vis des intérêts des investisseurs. C’est uniquement une chambre d’enregistrement. Il est donc conseillé de faire appel à un juriste qualifié afin de préserver vos intérêts. Ce dernier validera tous les points de façon à éviter de mauvaises surprises. Afin de sécuriser l’ensemble du projet, l’investisseur devra provisionner une somme équivalente à environ 6% de son budget global.
 
 
Ces honoraires se décomposent de la manière suivante :
Honoraire d’un juriste : 2.5%
Honoraire du notaire : 1% à 1.5%
Coûts d’enregistrement : 1%
Coûts administratifs divers : 1%

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Lieu
Chambres à coucher
Prix
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